Deux questions se posent :

1/ Cette mise à disposition sans contrepartie est-elle constitutive d’une donation indirecte sujette au rapport successoral ?

2/ Si oui, quel est le montant de ce rapport en particulier lorsque l’occupant à titre gratuit a exposé des frais d’entretien et financé des travaux de grosses réparations ?

Sur le premier point

Si elle a un temps estimé que l’avantage résultant de l’occupation gratuite d’un logement par un successible était constitutif d’un avantage indirect rapportable à la succession et ce, sans avoir à rechercher une quelconque intention libérale la Cour de cassation est, par plusieurs arrêts rendus en 2012, revenue à une analyse plus académique en soumettant au rapport les seuls avantages réunissant les éléments de qualification d’une libéralité. Celle-ci estime ainsi désormais que l’occupation gratuite par un enfant d’un immeuble appartenant à l’un de ses parents est susceptible de constituer une libéralité dès lors qu’il existe un appauvrissement du disposant dans l’intention de gratifier son héritier (Cass. 1e civ. 18-1-2012, nos 09-72.542 FS-PBI et 10-25.685 FS-PBI ; s’agissant de l’hypothèse d’un enfant nu-propriétaire occupant le bien à titre gratuit : Cass. 1e civ. 18-1-2012 n° 10-27.325 FS-PBI).

Il y a donc lieu de démontrer l’existence tant :

– de l’élément matériel (l’appauvrissement du disposant)

– que de l’élément moral (l’intention libérale).

Lorsque la preuve de l’existence de ces deux éléments est rapportée, l’occupation gratuite du bien constitue une donation indirecte de fruits rapportable à la succession (C. civ. art. 851).

Sur le second point

Le rapport correspond par principe au montant des loyers qui n’ont pas été payés.

Encore faut-il remarquer que l’octroi d’une jouissance gratuite ne résulte pas seulement du constat de la seule absence de loyers mais également de l’absence d’autres contreparties telles que la prise en charge par l’occupant de frais de réparations ou de travaux sur le bien. Il convient de déduire le montant de ces frais de l’avantage octroyé

Il existe des solutions (donation d’usufruit à durée fixe, réincorporation de l’avantage dans une donation-partage …) pour anticiper d’éventuels litiges entre les enfants au moment du règlement de la succession.

N’hésitez pas à consulter votre notaire.