L’exonération d’impôt sur la plus-value en cas de cession de la résidence principale s’applique lorsque celle-ci est détenue en SCI.

Imaginons le cas de parents souhaitant anticiper une transmission. Ils apportent leur résidence principale en SCI avant de donner la nue-propriété des parts reçues en rémunération de leur apport. Dès lors que le bien ne constitue pas/plus la résidence principale des enfants, quid de l’exonération des plus-values immobilières au titre de la vente du bien qui constitue la résidence principale des parents détenteurs de l’usufruit des parts

Il convient de distinguer :

1/ Si les statuts ne prévoient aucune clé de répartition du bénéfice, il est renvoyé au principe énoncé à l’article 8 du Code général des impôts : l’usufruitier est soumis à l’impôt sur le revenu pour la quote-part correspondant aux droits dans les bénéfices que lui confère sa qualité d’usufruitier

Dans ce cas  » l’usufruitier est, en pratique, imposable à hauteur des bénéfices courants de l’exploitation et le nu-propriétaire à hauteur des profits exceptionnels. » (BOI-RFPI-CHAMP-30-20 n°160 ; BOI-BIC -CHAMP 70 20 10 20 n° 100 à 200). Autrement dit le nu-propriétaire est imposable sur les plus-values immobilières sauf convention contraire.

Dans notre exemple le nu-propriétaire est redevable de la plus-value nonobstant le fait que le bien constitue la résidence principale de ses parents

2/ Sur le plan juridique : l’arrêt rendu le 19 septembre 2024 par la Cour de cassation assimile le produit de la vente de la totalité des actifs immobiliers d’une SCI à un résultat exceptionnel dont la distribution revient au nu-propriétaire sous le quasi-usufruit de l’usufruitier des parts

C’est là encore sous réserve de convention contraire

Appliquée à notre exemple le produit de la vente de l’unique actif de la SCI doit, sur le plan civil et à plus forte raison sur le terrain fiscal, s’envisager comme un résultat exceptionnel

2/ Une autre clef de répartition du bénéfice est possible

On pourrait prévoir dans les statuts que le résultat exceptionnel reviendra à l’usufruitier. La totalité de la plus-value serait exonérée du fait de la vocation de l’usufruitier à percevoir la totalité du résultat dégagé par la vente de l’unique actif de la société lors de sa distribution

Il reste que si l’arrêt précité du 19 septembre 2024 réserve certes la possibilité d’une convention contraire permettant de déroger au principe de la distribution du résultat exceptionnel au nu-propriétaire sous le quasi-usufruit de l’usufruitier il n’est pas certain qu’il soit possible d’aller jusqu’à stipuler que le résultat exceptionnel reviendra à l’usufruitier.

L’ordre public des biens est ici en jeu car ainsi que le relève la cour de cassation « La distribution, sous forme de dividendes, du produit de la vente de la totalité des actifs immobiliers d’une société civile immobilière affecte la substance des parts sociales grevées d’usufruit … ».

De son côté le BOFIP précise que « pour être opposables à l’administration, de tels actes ou conventions (….) doivent être conformes aux dispositions du Code civil et notamment à ses dispositions relatives aux droits de l’usufruitier »